O usufruto é utilizado principalmente em planejamentos sucessórios. Uma situação comum ocorre quando os pais transferem um imóvel aos filhos, mas reservam para si o direito de morar no local ou receber os aluguéis.

Com o passar do tempo, entretanto, pode surgir a necessidade de vender esse patrimônio. Nesse momento aparece uma dúvida importante: um imóvel com usufruto pode ser vendido?

A resposta é sim, mas a forma da negociação depende de quais direitos serão transferidos e da participação das pessoas envolvidas.

O que significa um imóvel ter usufruto?

O usufruto separa os direitos sobre o imóvel entre duas figuras.

O nu proprietário possui a titularidade do bem, mas não pode utilizá-lo livremente enquanto o usufruto estiver vigente.

O usufrutuário possui o direito de usar e aproveitar economicamente o imóvel. Ele pode morar no local ou, conforme as condições do usufruto, alugá-lo e receber os rendimentos.

A existência do usufruto deve constar na matrícula do imóvel. Dessa forma, qualquer interessado poderá conhecer o gravame antes de realizar a compra.

O nu proprietário pode vender o imóvel sozinho?

O nu proprietário pode vender a nua propriedade, mas não pode transferir ao comprador um imóvel completamente livre do usufruto por decisão unilateral.

Nesse tipo de negociação, o comprador assume a posição de novo nu proprietário e precisa respeitar o direito do usufrutuário. Isso significa que ele poderá não ter a posse, morar no imóvel ou receber os aluguéis enquanto o usufruto permanecer ativo.

Portanto, é possível vender a nua propriedade sem extinguir o usufruto, mas essa condição deve estar claramente informada e formalizada.

Como o comprador não terá o uso imediato do bem, a restrição também pode influenciar o valor de mercado e reduzir o número de interessados.

O usufrutuário pode vender o imóvel sozinho?

Não. O usufrutuário possui o direito de usar e aproveitar o bem, mas não é titular da nua propriedade.

O Código Civil determina que o usufruto não pode ser transferido por alienação. Entretanto, o exercício desse direito pode ser cedido gratuitamente ou mediante pagamento, salvo restrição existente no ato que o instituiu.

Isso não significa que o usufrutuário possa vender sozinho a propriedade plena. Para transferir o imóvel livremente, será necessária a participação do nu proprietário e, conforme a estrutura do negócio, a extinção ou renúncia do usufruto.

Como vender a propriedade plena?

Quando a intenção é entregar ao comprador todos os direitos sobre o imóvel, nu proprietário e usufrutuário precisam participar da operação.

Uma solução comum é formalizar a renúncia ao usufruto e registrar sua extinção na matrícula. Com isso, a propriedade volta a ser plena e poderá ser transmitida ao comprador sem aquele gravame.

Outra possibilidade é realizar os atos necessários dentro da própria negociação, com a participação de todos os titulares. O procedimento deve ser previamente alinhado com o tabelionato, o registro de imóveis e os profissionais responsáveis pela operação.

Somente a assinatura de um contrato particular não apaga o usufruto registrado.

Quando o usufruto termina?

O artigo 1.410 do Código Civil prevê diferentes situações de extinção do usufruto, incluindo:

1. Renúncia do usufrutuário
2. Falecimento do usufrutuário, no usufruto vitalício
3. Término do prazo estabelecido
4. Extinção da pessoa jurídica beneficiária
5. Consolidação dos direitos na mesma pessoa
6. Destruição do bem
7. Não uso ou falta de fruição, conforme as regras legais
8. Descumprimento de determinadas obrigações pelo usufrutuário

Mesmo quando ocorre uma causa de extinção, é necessário atualizar a matrícula para retirar formalmente o gravame.

No usufruto vitalício, por exemplo, o falecimento não significa que o imóvel poderá ser imediatamente vendido como se a matrícula já estivesse regularizada. O cancelamento registral deve ser solicitado com a documentação necessária.

Quem recebe o dinheiro da venda?

A divisão do valor não deve ser presumida.

Quando nu proprietário e usufrutuário participam da venda, eles precisam estabelecer como o preço será distribuído. Essa definição pode considerar o valor da nua propriedade, a extensão do usufruto, a idade do usufrutuário, o prazo restante e as condições ajustadas entre as partes.

O fato de o usufrutuário ter direito aos aluguéis não significa que ele seja automaticamente titular de todo o dinheiro da venda. Da mesma forma, o nu proprietário não deve desconsiderar os direitos econômicos relacionados ao usufruto.

A operação também pode produzir consequências tributárias. Por isso, a divisão e a forma de pagamento devem ser analisadas antes da assinatura.

O comprador pode financiar um imóvel com usufruto?

O financiamento tende a ser mais difícil quando o usufruto permanece registrado, pois o banco precisa receber um imóvel adequado como garantia.

Na maioria das operações destinadas à compra da propriedade plena, a instituição financeira exigirá que o gravame seja cancelado ou que sua extinção aconteça de maneira compatível com o registro da compra e da garantia.

As exigências podem variar entre bancos. O ideal é apresentar a matrícula atualizada antes de assumir compromissos financeiros ou pagar qualquer sinal.

O que verificar antes da negociação?

Antes de vender ou comprar um imóvel com usufruto, é fundamental conferir:

1. Quem aparece como nu proprietário
2. Quem é o usufrutuário
3. Se o usufruto é vitalício ou temporário
4. Quais condições constam no registro
5. Se todos os envolvidos concordam com a venda
6. Como o valor será distribuído
7. Quais impostos e despesas serão aplicáveis
8. Como e quando o gravame será cancelado

Essas informações devem ser confirmadas diretamente na matrícula atualizada e nos documentos que instituíram o usufruto.

Conclusão

Um imóvel com usufruto pode ser vendido, mas a negociação exige atenção. O nu proprietário pode transferir a nua propriedade, mantendo o direito do usufrutuário, ou ambos podem estruturar a venda da propriedade plena.

Antes de anunciar, receber sinal ou assinar qualquer contrato, é indispensável analisar a matrícula, definir a participação das partes e estabelecer como o usufruto será tratado.

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