Ao visitar um apartamento decorado, o comprador encontra móveis planejados, iluminação sofisticada, revestimentos elegantes e uma decoração cuidadosamente desenvolvida para valorizar os ambientes.

Entretanto, nem tudo o que aparece no decorado será entregue pela construtora.

Para descobrir quais materiais, equipamentos e acabamentos realmente fazem parte do imóvel, é necessário consultar o memorial descritivo.

Esse documento pode parecer apenas uma relação técnica, mas possui importância prática na comparação entre empreendimentos e na conferência da unidade no momento da entrega.

O que é o memorial descritivo?

O memorial descritivo é o documento que apresenta as características técnicas da construção e especifica os materiais, sistemas e padrões previstos para o empreendimento.

Dependendo do projeto, ele pode informar:

• Tipo de piso e revestimento.
• Acabamento das paredes.
• Modelo ou padrão das esquadrias.
• Louças e metais sanitários.
• Instalações elétricas e hidráulicas.
• Pontos de água, energia e gás.
• Tratamento das áreas comuns.
• Equipamentos das áreas de lazer.
• Características da fachada.
• Sistemas de segurança.
• Previsão para ar-condicionado.
• Elevadores e acessibilidade.

O nível de detalhamento varia entre os empreendimentos. Quanto mais genérica for a descrição, maior deverá ser o cuidado do comprador ao solicitar esclarecimentos.

Memorial descritivo e memorial de incorporação são a mesma coisa?

Não.

O memorial descritivo apresenta materiais, acabamentos e características da construção.

Já o memorial de incorporação é um conjunto mais amplo de documentos registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Conforme o artigo 32 da Lei nº 4.591, o incorporador somente pode negociar as futuras unidades depois do registro desse memorial.

O conjunto pode incluir:

• Título de propriedade do terreno.
• Certidões do imóvel e dos responsáveis.
• Projeto aprovado.
• Cálculo das áreas.
• Identificação das unidades.
• Minuta da futura convenção condominial.
• Prazo de carência, quando houver.
• Informações sobre vagas e frações ideais.
• Documentos técnicos do empreendimento.

Antes de comprar, solicite o número do registro da incorporação e confira a informação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O apartamento decorado faz parte da oferta?

O decorado é uma ferramenta de apresentação. Móveis, espelhos, luminárias, eletrodomésticos, papéis de parede e outros elementos podem ter sido instalados apenas para demonstrar uma possibilidade de uso.

Por isso, o comprador não deve presumir que tudo será entregue.

Pergunte expressamente:

1. Qual piso será instalado?
2. Os quartos serão entregues com revestimento?
3. A varanda terá fechamento de vidro?
4. Existem pontos para ar-condicionado?
5. Os armários fazem parte da unidade?
6. A iluminação será entregue completa?
7. As imagens representam itens incluídos ou apenas sugestões decorativas?

Guarde anúncios, folhetos, mensagens, plantas e materiais publicitários. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, informações suficientemente precisas apresentadas na oferta podem vincular o fornecedor.

O que conferir no memorial descritivo?

Pisos e revestimentos

Confira quais ambientes receberão piso, qual será o padrão do material e se existe previsão de entrega apenas no contrapiso.

Termos genéricos, como “cerâmica de qualidade” ou “material de primeira linha”, dificultam a comparação. Quando possível, procure especificações de categoria, dimensão, acabamento ou desempenho.

Portas, janelas e esquadrias

Verifique o material, o tipo de abertura, a presença de persianas e as características dos vidros.

Esses elementos influenciam iluminação, ventilação, conforto acústico e manutenção futura.

Instalações elétricas

Analise a quantidade e a distribuição dos pontos de energia. Confira se haverá infraestrutura para ar-condicionado, aquecedor, cooktop, forno, máquina de lavar e outros equipamentos.

A existência de uma área destinada ao aparelho não significa necessariamente que toda a infraestrutura será entregue.

Instalações hidráulicas e gás

Observe os pontos de água quente e fria, a previsão para aquecimento e a localização de registros, ralos e conexões.

Também confirme se o condomínio terá medição individualizada de água e gás ou se isso dependerá de instalação posterior.

Louças e metais

Confira quais itens serão entregues nos banheiros, lavabo, cozinha e área de serviço. Cubas, torneiras, vasos sanitários, registros e acessórios podem variar bastante em qualidade.

Áreas comuns

Piscina, academia, salão de festas, brinquedoteca, churrasqueira e outros espaços precisam ser comparados com o memorial e com o projeto aprovado.

Verifique se os ambientes serão entregues equipados e decorados ou apenas construídos.

Vagas de garagem

O documento deve ser analisado em conjunto com o memorial de incorporação, o contrato e as plantas.

Confirme:

• Quantidade de vagas.
• Localização determinada ou sujeita a sorteio.
• Vaga livre ou presa.
• Existência de manobrista.
• Dimensões aproximadas.
• Matrícula própria, vinculação à unidade ou direito de uso.

A construtora pode trocar os materiais?

É comum o documento prever a substituição de materiais quando determinado produto deixa de ser fabricado ou não está disponível no mercado.

Essa cláusula não deveria autorizar a redução arbitrária da qualidade. A substituição precisa respeitar as condições contratuais e manter padrão compatível com aquilo que foi prometido.

Se ocorrer uma mudança, solicite:

1. Justificativa por escrito.
2. Identificação do material originalmente previsto.
3. Especificação do produto substituto.
4. Comparação de qualidade e desempenho.
5. Registro da comunicação feita aos compradores.

O que fazer se o imóvel for entregue diferente?

Durante a vistoria de entrega, leve o memorial descritivo, a planta, o contrato e os registros da oferta.

Confira cada ambiente e registre por fotografias eventuais diferenças, como:

• Revestimento diferente.
• Falta de pontos elétricos.
• Equipamentos não instalados.
• Esquadrias incompatíveis.
• Alterações nas áreas comuns.
• Materiais aparentemente inferiores.
• Divergências de acabamento.

As inconformidades devem ser anotadas no laudo de vistoria e comunicadas formalmente à construtora. Evite depender apenas de conversas verbais.

Checklist antes de comprar

1. Solicite o memorial descritivo completo.
2. Confira o registro da incorporação.
3. Compare o documento com o apartamento decorado.
4. Identifique o que não está incluído na entrega.
5. Verifique pisos, esquadrias, louças e metais.
6. Analise as instalações previstas.
7. Confira as áreas comuns e seus equipamentos.
8. Verifique as condições das vagas.
9. Guarde anúncios e materiais publicitários.
10. Esclareça cláusulas genéricas antes de assinar.

Conclusão

Na compra de um imóvel na planta, a beleza do decorado ajuda a imaginar o futuro, mas é o memorial descritivo que revela boa parte daquilo que efetivamente deverá ser entregue.

Ler o documento antes de assinar permite comparar empreendimentos com mais precisão, calcular gastos posteriores e evitar expectativas baseadas apenas nas imagens de divulgação.

A EvoluLar ajuda compradores a analisar imóveis, documentos e condições de negociação com mais segurança. Antes de escolher seu próximo imóvel, fale com nossa equipe e tome uma decisão baseada em informações concretas.