O inquilino não é obrigado a permanecer no imóvel até o último mês previsto no contrato. Ele pode encerrar a locação antecipadamente e devolver as chaves.

Entretanto, se o contrato ainda estiver dentro do prazo determinado, poderá ser cobrada a multa rescisória. Essa multa não deve ser exigida integralmente, pois a Lei do Inquilinato determina que o valor seja proporcional ao período que falta para o término do contrato.

Como funciona a multa por saída antecipada?

O contrato normalmente estabelece uma multa equivalente a determinado número de aluguéis. É comum encontrar a previsão de três aluguéis, mas esse número não é uma regra obrigatória para todos os contratos.

O valor deve ser reduzido conforme o tempo já cumprido.

A fórmula utilizada é:

Multa prevista ÷ prazo total do contrato × meses restantes

Imagine um contrato de 30 meses, com aluguel de R$ 2.000 e multa equivalente a três aluguéis.

• multa integral prevista: R$ 6.000;
• prazo total: 30 meses;
• período já cumprido: 20 meses;
• período restante: 10 meses;
• multa proporcional: R$ 2.000.

Nesse exemplo, não seria correto cobrar os R$ 6.000 integralmente, pois dois terços do contrato já foram cumpridos.

Quando não existe multa?

A multa não será devida quando o contrato já estiver por prazo indeterminado. Nessa situação, o inquilino pode encerrar a locação mediante aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias.

Se ele deixar o imóvel sem cumprir esse aviso, o locador poderá exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos.

Também não existe multa quando as partes negociam formalmente a dispensa. O acordo deve ser registrado por escrito para evitar cobranças posteriores.

Transferência de trabalho isenta o inquilino?

A Lei do Inquilinato prevê uma hipótese específica de isenção.

O inquilino não paga a multa quando a devolução acontece porque seu empregador, público ou privado, determinou sua transferência para trabalhar em outra localidade.

Para utilizar essa regra, é necessário:

1. que a mudança tenha sido determinada pelo empregador;
2. que a nova atividade seja exercida em localidade diferente;
3. que a transferência seja comprovada;
4. que o proprietário seja notificado por escrito;
5. que o aviso seja enviado com pelo menos 30 dias de antecedência.

Pedir demissão, aceitar voluntariamente outro emprego ou decidir mudar de cidade por razões pessoais não gera automaticamente essa isenção.

Problemas no imóvel afastam a multa?

Depende das circunstâncias e das provas.

O proprietário deve entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso, respondendo por defeitos anteriores à locação e problemas estruturais que sejam de sua responsabilidade.

Se existirem falhas graves que impeçam a utilização segura do imóvel e o locador não adotar providências depois de ser formalmente comunicado, poderá haver fundamento para discutir a rescisão sem multa.

O inquilino não deve simplesmente abandonar o imóvel. É importante documentar:

• fotografias e vídeos;
• notificações enviadas;
• laudos e orçamentos;
• protocolos de atendimento;
• mensagens trocadas;
• prazo concedido para o reparo.

Quando termina a cobrança do aluguel?

Em regra, a locação é encerrada com a efetiva devolução das chaves, e não apenas quando o inquilino retira seus móveis.

Por isso, é necessário formalizar a entrega e solicitar um comprovante com a data do recebimento.

Em janeiro de 2026, o STJ decidiu que o proprietário não pode se recusar a receber as chaves apenas porque discorda do estado do imóvel ou do laudo de vistoria. Eventuais danos podem ser cobrados separadamente.

Se o locador se recusar injustificadamente a receber as chaves, o inquilino deverá documentar a tentativa e buscar orientação para realizar a entrega formal, inclusive judicialmente, se necessário.

A vistoria impede a devolução?

Não. A vistoria de saída serve para comparar o estado atual com o laudo de entrada e identificar possíveis danos.

Desgastes decorrentes do uso normal não devem ser tratados como avarias. Já alterações, danos ou falta de manutenção atribuíveis ao inquilino podem gerar cobrança.

A discussão sobre reparos não deve impedir automaticamente o encerramento da locação. Multa rescisória, aluguel, danos e encargos são obrigações diferentes e precisam ser apresentados separadamente.

O que acontece com a garantia?

Após a devolução das chaves, devem ser apurados:

• aluguéis pendentes;
• multa proporcional;
• condomínio e IPTU;
• contas de consumo;
• danos comprovados;
• despesas previstas no contrato.

Na caução em dinheiro, o saldo deve ser devolvido ao inquilino depois dos abatimentos justificados, juntamente com os rendimentos correspondentes.

Seguro-fiança e título de capitalização seguem as regras específicas de cada contratação.

Checklist para devolver o imóvel

Antes da saída:

• releia o contrato;
• calcule a multa proporcional;
• envie o aviso por escrito;
• solicite a vistoria;
• faça os reparos necessários;
• fotografe todos os ambientes;
• quite contas e encargos;
• entregue todas as chaves;
• solicite comprovante de devolução;
• exija o demonstrativo final.

Conclusão

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato. Quando houver multa, ela deverá ser calculada proporcionalmente ao período restante, respeitando as cláusulas contratuais e a Lei do Inquilinato.

Com a administração da EvoluLar, proprietários e inquilinos contam com contrato claro, vistoria detalhada, acompanhamento dos encargos e encerramento formal da locação. Isso reduz conflitos e protege todas as partes.