Essa dúvida costuma aparecer quando o proprietário recebe o boleto do imposto ou quando o inquilino encontra o IPTU incluído na cobrança mensal da locação.

A resposta depende de duas relações diferentes. Uma existe entre o imóvel e a Prefeitura. A outra existe entre o proprietário e o inquilino, definida pelo contrato de locação.

Perante o município, a responsabilidade tributária permanece relacionada ao proprietário ou a quem exerce a posse com características de dono. No contrato, porém, o custo do imposto pode ser atribuído ao inquilino.

O que diz o Código Tributário Nacional?

O Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

O locatário utiliza o imóvel temporariamente e não exerce a posse com intenção de proprietário. Por isso, um contrato particular não transforma o inquilino em contribuinte perante a Prefeitura.

Se o imposto ficar atrasado, o município não precisa cobrar primeiro do inquilino apenas porque o contrato determinava que ele realizasse o pagamento.

A Lei do Inquilinato permite cobrar do inquilino?

Sim. A Lei do Inquilinato determina que os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel são, originalmente, obrigação do locador. Entretanto, o próprio texto legal permite uma disposição expressa em contrário no contrato.

Na prática:

• se o contrato não mencionar o IPTU, o pagamento cabe ao proprietário;
• se o contrato atribuir expressamente o IPTU ao inquilino, ele deverá arcar com o valor;
• uma cobrança apenas verbal pode gerar conflitos;
• a responsabilidade perante a Prefeitura não é transferida pelo contrato.

Essa diferença é essencial. O contrato distribui o custo entre as partes, mas não altera o contribuinte reconhecido pela legislação tributária.

Como o IPTU pode ser cobrado na locação?

Existem diferentes formas de administrar o pagamento:

Pagamento mensal

O valor anual é dividido pelo número de parcelas ou pelos meses do contrato e incluído no boleto mensal da locação.

A cobrança deve aparecer de maneira discriminada, separada do aluguel, do condomínio e de outros encargos.

Pagamento direto pelo inquilino

O locatário recebe os boletos e realiza o pagamento diretamente à Prefeitura.

Nesse modelo, o proprietário ou a administradora deve acompanhar as parcelas e solicitar os comprovantes.

Pagamento pelo proprietário com reembolso

O proprietário paga o imposto e cobra o reembolso do inquilino conforme as condições do contrato.

Esse formato reduz o risco de o tributo ficar atrasado sem que o dono seja informado.

O proprietário deve acompanhar o pagamento?

Sim. Mesmo quando o contrato atribui o custo ao inquilino, o proprietário deve verificar se as parcelas estão sendo quitadas.

O atraso pode causar:

• multa e juros;
• inscrição em dívida ativa;
• inclusão do proprietário no cadastro municipal de inadimplentes;
• protesto;
• execução fiscal;
• restrições relacionadas ao imóvel;
• risco de penhora em situações extremas.

O imóvel também pode encontrar dificuldades em uma futura venda, pois o comprador normalmente exigirá a comprovação de regularidade do IPTU.

O que acontece se o inquilino não pagar?

Se o contrato determinar que o inquilino pague o imposto e ele não cumprir essa obrigação, poderá ocorrer uma infração contratual.

O proprietário poderá:

1. solicitar a regularização;
2. pagar a dívida para evitar novos encargos;
3. cobrar o reembolso;
4. utilizar a garantia da locação, quando cabível;
5. adotar as medidas previstas no contrato e na legislação.

Para a Prefeitura, porém, a discussão entre proprietário e inquilino não impede a cobrança do imposto.

O IPTU pode ser incluído no valor do aluguel?

Sim, desde que a composição esteja clara no contrato.

Uma opção é definir um aluguel único que já considere todos os custos. Outra é separar o aluguel do IPTU e dos demais encargos.

A cobrança discriminada oferece mais transparência, especialmente porque o valor do imposto pode mudar a cada exercício.

O locador deve fornecer recibos ou demonstrativos que identifiquem os valores cobrados. O inquilino também pode solicitar a comprovação das parcelas de IPTU exigidas.

E quando o contrato começa no meio do ano?

O contrato deve informar como será feito o rateio.

É possível cobrar proporcionalmente ao período de ocupação ou transferir ao inquilino apenas as parcelas com vencimento durante a locação. O critério precisa ser claro para evitar cobrança de períodos anteriores à entrada do morador.

Da mesma maneira, no encerramento do contrato, deve ser calculada a responsabilidade até a data da devolução efetiva das chaves, conforme as cláusulas pactuadas.

Quem paga IPTU atrasado de antes da locação?

Débitos anteriores à entrada do inquilino não devem ser transferidos a ele, salvo situação excepcional expressamente negociada e juridicamente válida.

Antes de iniciar a locação, o proprietário deve regularizar ou identificar os débitos existentes. O contrato precisa registrar que o novo morador responde apenas pelos encargos correspondentes ao seu período de ocupação.

Checklist para evitar problemas

Antes de assinar o contrato:

• consulte os débitos do imóvel;
• defina quem pagará o IPTU;
• registre a obrigação expressamente;
• informe o valor ou a forma de atualização;
• estabeleça como ocorrerá o rateio;
• discrimine o imposto no boleto;
• acompanhe os vencimentos;
• guarde os comprovantes;
• confira a quitação no encerramento da locação.

Conclusão

Perante a Prefeitura, o proprietário continua sendo o principal responsável pelo IPTU. Na relação contratual, a Lei do Inquilinato permite atribuir o custo ao inquilino, desde que isso esteja expresso no contrato.

Com a administração de imóveis da EvoluLar, os encargos são acompanhados, discriminados e cobrados com transparência. Isso reduz atrasos, protege o patrimônio e evita conflitos entre proprietários e inquilinos.