Quem está planejando comprar um imóvel precisa considerar despesas que vão além do preço negociado. Entre elas está o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI.

Apesar de ser uma cobrança comum, a forma de cálculo costuma gerar dúvidas. Afinal, o imposto deve ser calculado sobre o preço informado no contrato, sobre o valor venal usado no IPTU ou sobre algum valor de referência estabelecido pela prefeitura?

A resposta exige compreender a diferença entre esses valores e conhecer a orientação definida pelo Superior Tribunal de Justiça.

O que é o ITBI?

O ITBI é um imposto municipal cobrado na transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas. Em uma compra e venda convencional, ele geralmente precisa ser recolhido para que a transferência da propriedade possa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

As regras operacionais, os prazos e as alíquotas são definidos pela legislação de cada município. Por isso, imóveis com o mesmo preço podem gerar cobranças diferentes quando estão localizados em cidades distintas.

Na prática, o comprador costuma assumir o pagamento do imposto, conforme a legislação municipal e as condições previstas no negócio. O contrato deve indicar claramente essa responsabilidade.

O que significa base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo é o valor sobre o qual a alíquota municipal será aplicada.

Se um município adotar uma alíquota hipotética de 3% e a base de cálculo for de R$ 500 mil, o imposto será de R$ 15 mil:

R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000

A principal controvérsia não está nessa multiplicação, mas na definição dos R$ 500 mil. Em determinadas situações, o valor do contrato, o valor venal do IPTU e a estimativa municipal podem ser diferentes.

Valor da compra e valor venal são a mesma coisa?

Não necessariamente.

O valor da compra é o preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor e declarado no instrumento da operação.

Já o valor venal empregado no IPTU costuma ser calculado com base na planta genérica de valores do município. Essa avaliação considera critérios como localização, área construída, padrão da edificação e características do terreno.

Como a planta possui critérios mais gerais, o valor utilizado no IPTU pode não representar as condições específicas do imóvel no momento da venda.

Um apartamento que necessita de reformas, por exemplo, pode ser vendido por um preço inferior ao de outras unidades do mesmo edifício. Também existem negociações influenciadas pela urgência do vendedor, estado de conservação, ocupação, benfeitorias ou condições de pagamento.

O que o STJ decidiu sobre o cálculo do ITBI?

Ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três pontos importantes.

O primeiro é que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Ela não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que não pode ser utilizada automaticamente como valor mínimo para a cobrança.

O segundo é que o valor da transação declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o mercado.

O terceiro é que o município não pode estabelecer previamente e de maneira unilateral um valor de referência para substituir automaticamente aquele declarado na negociação.

Isso significa que, em uma operação regular, o preço informado pelo comprador e pelo vendedor deve ser inicialmente considerado. Se a prefeitura entender que o valor não corresponde às condições reais de mercado, poderá revisá-lo, mas deverá instaurar um procedimento administrativo próprio.

Nesse processo, o contribuinte deve ter a oportunidade de apresentar documentos, justificativas e avaliações.

O ITBI sempre será cobrado sobre o preço do contrato?

O preço declarado possui presunção de veracidade, mas isso não impede a fiscalização.

Imagine que um imóvel normalmente negociado por aproximadamente R$ 800 mil seja declarado por R$ 250 mil, sem qualquer circunstância que justifique a diferença. Nesse caso, o município poderá questionar o valor e realizar uma avaliação específica.

O ponto central é que a prefeitura não deve simplesmente desconsiderar a declaração e aplicar um valor genérico sem permitir que o contribuinte se manifeste.

Negociações realizadas por valores inferiores à média não são necessariamente irregulares. O imóvel pode estar deteriorado, ocupado, envolvido em uma venda urgente ou apresentar características que reduzam seu preço. Essas condições devem ser documentadas.

O valor venal do IPTU pode ser usado como piso?

Segundo a tese firmada pelo STJ, a base do IPTU não pode ser utilizada automaticamente como piso para o ITBI.

Isso acontece porque os dois impostos possuem finalidades e formas de apuração distintas. O IPTU incide sobre a propriedade e utiliza critérios gerais estabelecidos pelo município. O ITBI incide sobre uma transmissão específica, realizada em determinado momento e sob condições particulares.

Portanto, o fato de o valor venal do IPTU ser superior ao preço da compra não autoriza, isoladamente, a cobrança do ITBI sobre o maior valor.

Como conferir o valor antes de pagar?

Antes de emitir a guia, o comprador deve verificar:

• A alíquota vigente no município onde o imóvel está localizado
• O valor declarado no contrato ou na escritura
• A base de cálculo apresentada na guia
• A existência de descontos ou regras específicas para determinados financiamentos
• O prazo de pagamento previsto na legislação municipal
• Os documentos exigidos para emissão da guia e registro da transferência

Se a base informada pela prefeitura for superior ao preço da transação, é recomendável solicitar a memória de cálculo e verificar qual critério foi aplicado.

Também é importante guardar o contrato, comprovantes de pagamento, laudo de avaliação do financiamento, anúncios, fotografias e documentos que demonstrem o estado do imóvel. Esses elementos podem ajudar a justificar o valor negociado.

O que fazer diante de uma cobrança divergente?

Quando a prefeitura apresenta uma base de cálculo diferente da declarada, o contribuinte pode consultar os canais administrativos do município e solicitar a revisão.

Dependendo do caso, pode ser necessário apresentar uma avaliação de mercado ou outros documentos que comprovem as condições da operação. Se a divergência não for resolvida administrativamente, a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário ou tributário pode ser necessária.

Cada situação deve ser analisada individualmente. O entendimento do STJ estabelece parâmetros importantes, mas os procedimentos de emissão, revisão e contestação continuam sujeitos às normas municipais.

Planejamento evita surpresas na compra

O ITBI deve entrar no planejamento financeiro antes da assinatura do contrato. Além dele, o comprador poderá ter despesas com escritura, registro, certidões, avaliação bancária e financiamento.

Conhecer antecipadamente esses custos evita que todo o dinheiro disponível seja utilizado na entrada do imóvel.

Também é recomendável conferir a documentação da propriedade e realizar a negociação com acompanhamento profissional. Uma assessoria imobiliária qualificada ajuda a identificar custos, organizar os documentos e tornar a transferência mais segura.

Conclusão

O ITBI não deve ser automaticamente calculado sobre o valor venal utilizado no IPTU nem sobre uma referência municipal definida unilateralmente.

Conforme o entendimento firmado pelo STJ, a base corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, e o preço declarado na transação possui presunção de veracidade.

Se o município discordar desse valor, poderá revisá-lo por meio de procedimento administrativo regular, garantindo ao contribuinte o direito de apresentar suas justificativas.

Por isso, antes de pagar a guia, confira a base de cálculo, consulte as regras do município e mantenha todos os documentos da negociação organizados. Esse cuidado pode evitar cobranças indevidas e proporcionar mais segurança na compra do imóvel.