O crédito com garantia de imóvel, também conhecido como home equity, começou 2026 em forte expansão.

Segundo dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, as concessões alcançaram R$ 3,166 bilhões somente no primeiro trimestre de 2026, crescimento de 25,83% em relação ao mesmo período do ano anterior.

No primeiro semestre, o volume chegou a aproximadamente R$ 6,67 bilhões, com crescimento de 30,9%.

A procura aumentou porque essa modalidade costuma oferecer prazos maiores e juros menores quando comparada a linhas de crédito sem garantia. Porém, existe uma razão para essas condições: o imóvel do cliente passa a garantir o pagamento da dívida.

Como funciona o empréstimo com imóvel em garantia?

O proprietário oferece um imóvel residencial, comercial ou misto como garantia de uma operação de crédito.

A instituição financeira avalia:

• O valor e a localização do imóvel
• A situação da matrícula
• O estado de conservação
• A renda do solicitante
• O histórico de crédito
• A capacidade de pagamento
• A existência de outros financiamentos

Se a operação for aprovada, o imóvel fica alienado fiduciariamente à instituição durante o contrato.

O proprietário continua utilizando normalmente o bem. Pode morar ou manter sua atividade comercial no local, mas não poderá vendê-lo livremente sem quitar ou transferir a dívida conforme as condições da instituição.

Qual valor pode ser liberado?

O limite varia conforme a política do banco, o valor de avaliação, a renda do cliente e a situação jurídica do imóvel.

Algumas instituições trabalham com percentuais que podem chegar a aproximadamente 60% do valor de avaliação. No entanto, isso não significa que todos os solicitantes receberão o limite máximo.

Em março de 2026, o valor médio efetivamente liberado correspondia a cerca de 32,2% do valor dos imóveis apresentados como garantia.

Um apartamento avaliado em R$ 600 mil, por exemplo, não garante automaticamente a liberação de R$ 360 mil. A instituição também analisará a renda e o risco da operação.

O imóvel precisa estar quitado?

Não necessariamente.

Com as mudanças introduzidas pelo Marco Legal das Garantias e regulamentadas pelo Conselho Monetário Nacional, um mesmo imóvel pode, em determinadas condições, garantir mais de uma operação de crédito.

Isso permite que uma pessoa com financiamento imobiliário ativo utilize parte do valor patrimonial já formado para buscar um novo empréstimo.

Na prática, a possibilidade dependerá:

• Do saldo devedor atual
• Do valor de avaliação do imóvel
• Da margem disponível da garantia
• Da renda do cliente
• Das regras da instituição financeira
• Da modalidade do contrato existente

Portanto, ter pago parte relevante do financiamento não representa aprovação automática para um novo crédito.

Quando o empréstimo pode valer a pena?

A operação pode fazer sentido quando o dinheiro tem uma finalidade planejada e capaz de melhorar a situação financeira ou patrimonial do proprietário.

Alguns exemplos são:

Trocar dívidas muito caras

Utilizar o crédito para quitar cartão, cheque especial ou empréstimos com juros elevados pode reduzir o custo mensal.

Entretanto, a estratégia só funciona quando as dívidas antigas são efetivamente encerradas e o comportamento financeiro é reorganizado.

Se o consumidor voltar a utilizar os mesmos limites, ficará com o imóvel em garantia e ainda acumulará novas dívidas.

Investir em uma atividade profissional

Empresários podem utilizar os recursos como capital para expansão, compra de equipamentos ou reorganização do fluxo de caixa.

Nesse caso, é necessário separar o patrimônio familiar dos riscos do negócio e avaliar se a receita projetada suporta as parcelas mesmo em um cenário desfavorável.

Realizar uma reforma planejada

Uma reforma que melhore significativamente a conservação, funcionalidade ou valor de um imóvel pode justificar a contratação.

O orçamento deve incluir materiais, mão de obra, projetos, impostos, despesas temporárias e uma reserva para imprevistos.

Organizar uma sucessão ou patrimônio

Em algumas situações, o crédito pode gerar liquidez sem exigir a venda imediata do imóvel. Essa decisão deve ser acompanhada por profissionais financeiros, jurídicos e contábeis.

Quando não vale a pena?

Colocar um imóvel em garantia para pagar despesas de consumo costuma ser uma decisão arriscada.

A contratação merece atenção quando o dinheiro será usado para:

• Viagens e festas
• Compras sem retorno patrimonial
• Cobertura recorrente do orçamento doméstico
• Investimentos especulativos
• Empréstimos informais para terceiros
• Negócios sem planejamento
• Pagamento de despesas que continuam aumentando

O prazo longo pode produzir uma parcela aparentemente confortável, mas também prolonga a dívida e aumenta o valor total pago.

Quais são os principais riscos?

Perda do imóvel

Este é o risco mais importante.

Se o contrato não for pago, a instituição poderá iniciar o procedimento previsto para recuperação da garantia. Dependendo da situação, o imóvel poderá ser consolidado em nome do credor e levado a leilão.

Isso pode ocorrer mesmo quando o imóvel é a residência da família, pois ele foi voluntariamente oferecido em garantia.

Comprometimento financeiro por muitos anos

Os prazos podem chegar a 15, 20 ou até mais anos, conforme a modalidade.

Durante esse período, mudanças de renda, desemprego, doença, separação ou problemas empresariais podem afetar a capacidade de pagamento.

Custos além dos juros

A operação pode incluir:

• Avaliação do imóvel
• Registro em cartório
• Seguros obrigatórios
• Tarifas administrativas
• Tributos aplicáveis
• Encargos por atraso
• Custos de contratação
• Índices de atualização

Por isso, comparar apenas a taxa anunciada pode gerar uma conclusão equivocada.

Analise o CET, não apenas a taxa de juros

O Custo Efetivo Total reúne juros, tarifas, seguros, tributos e demais despesas cobradas na operação.

Segundo o Banco Central, a instituição financeira deve informar o CET e fornecer a planilha de cálculo antes da contratação.

Ao comparar propostas, solicite:

1. CET anual
2. Valor líquido que será recebido
3. Valor da parcela inicial
4. Forma de atualização das parcelas
5. Total estimado ao final do contrato
6. Custos de avaliação e cartório
7. Regras para amortização antecipada
8. Consequências do atraso

Uma taxa mensal menor pode esconder seguros, tarifas ou correções que tornam a operação mais cara.

Posso vender o imóvel durante o empréstimo?

A venda pode ser possível, mas exige a regularização da garantia.

Normalmente, parte do valor recebido na negociação será utilizada para quitar o saldo devedor e liberar o imóvel. Outra possibilidade pode ser a transferência ou substituição da garantia, se aceita pela instituição.

O proprietário não deve assinar um compromisso de venda sem informar a existência da alienação fiduciária e definir como ocorrerá a quitação.

A situação da dívida aparecerá na matrícula do imóvel e deverá ser considerada na estrutura do contrato.

O banco pode aprovar um valor maior do que eu deveria contratar?

Sim. O limite aprovado representa aquilo que a instituição aceita emprestar, não necessariamente o valor adequado para o orçamento familiar.

O proprietário deve calcular quanto realmente precisa e qual parcela consegue pagar com segurança.

Uma boa análise deve considerar:

• Renda líquida atual
• Estabilidade profissional
• Reserva de emergência
• Outras dívidas
• Despesas familiares futuras
• Aposentadoria
• Possível redução de renda
• Prazo da operação

Solicitar todo o limite disponível apenas porque foi aprovado pode aumentar o risco sem necessidade.

Checklist antes de colocar seu imóvel em garantia

Antes da contratação:

1. Defina exatamente a finalidade do dinheiro
2. Solicite propostas de diferentes instituições
3. Compare o Custo Efetivo Total
4. Calcule o valor total pago ao final
5. Verifique o índice de atualização
6. Confirme todos os custos de cartório e avaliação
7. Leia as condições de atraso e vencimento antecipado
8. Mantenha uma reserva financeira
9. Avalie se a parcela cabe mesmo com redução de renda
10. Evite contratar um valor superior ao necessário

Afinal, o empréstimo com imóvel em garantia vale a pena?

Pode valer a pena quando substitui uma dívida muito mais cara, financia uma estratégia bem planejada ou gera liquidez para uma finalidade patrimonial responsável.

Por outro lado, pode transformar um problema financeiro temporário em risco de perda do patrimônio familiar quando contratado sem planejamento.

O ponto principal não é apenas descobrir se os juros são menores. É entender se a finalidade do dinheiro justifica colocar um imóvel em garantia por vários anos.

A EvoluLar defende que toda decisão envolvendo um imóvel seja tomada com transparência, análise documental e visão de longo prazo. Um patrimônio construído durante anos não deve ser comprometido por uma escolha baseada somente no valor da parcela.