Em 5 de agosto de 2026, a Prefeitura de São Paulo informou que plataformas como Airbnb e Booking.com começaram a remover anúncios irregulares de imóveis classificados como Habitação de Interesse Social, HIS, e Habitação de Mercado Popular, HMP.

A Secretaria Municipal de Habitação encaminhou às plataformas listas de empreendimentos que, juntas, abrangem 62.812 unidades. Os imóveis identificados estavam sendo monitorados por possível utilização em locações por curta temporada, contrariando sua destinação habitacional.

A medida não representa uma proibição geral do Airbnb em São Paulo. A restrição abordada pela Prefeitura recai especificamente sobre unidades HIS e HMP. Nos demais imóveis, ainda devem ser observadas a legislação aplicável, a convenção do condomínio, o regulamento interno e a destinação residencial do edifício.

Qual é a relação com o Plano Diretor?

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo criou regras e incentivos para ampliar a produção de moradias destinadas a famílias de determinadas faixas de renda.

As incorporadoras podem receber benefícios urbanísticos para produzir unidades HIS e HMP. Em contrapartida, esses imóveis precisam permanecer vinculados à finalidade social que justificou os incentivos.

Atualmente, as categorias atendem às seguintes faixas:

• HIS 1, famílias com renda mensal de até três salários mínimos;

• HIS 2, famílias com renda superior a três e de até seis salários mínimos;

• HMP, famílias com renda superior a seis e de até dez salários mínimos.

A classificação não depende apenas do tamanho ou do preço do apartamento. Ela está relacionada à aprovação do empreendimento, à documentação urbanística e à destinação registrada para cada unidade.

Airbnb é proibido em todos os imóveis HIS e HMP?

Sim. Segundo a regulamentação municipal e as orientações oficiais da Prefeitura, imóveis HIS e HMP não podem ser utilizados para hospedagem ou locação por curta temporada.

O Decreto Municipal nº 64.244/2025 estabelece que o aluguel de curta duração, por se destinar à estadia temporária, não configura provisão habitacional para os objetivos do Plano Diretor.

A Prefeitura também esclareceu que essa proibição é permanente. Portanto, ela continua existindo mesmo depois do prazo de dez anos aplicado a determinadas restrições de comercialização e locação.

Esse é um ponto essencial. Esperar dez anos não transforma uma unidade HIS ou HMP em imóvel autorizado para Airbnb.

Esses imóveis podem ser alugados de forma tradicional?

Podem, desde que a locação seja destinada à moradia permanente e o locatário possua renda familiar compatível com a categoria da unidade.

O contrato deve demonstrar o enquadramento do locatário, e a formalização exige a emissão da Certidão de Enquadramento de Renda. O proprietário ou locador também deve guardar os documentos utilizados nessa verificação para eventual fiscalização.

Além disso, o valor do aluguel precisa respeitar o limite estabelecido pela regulamentação municipal.

Portanto, não basta substituir um anúncio por temporada por um contrato residencial comum. É necessário verificar renda, documentação, valor permitido e todas as obrigações relacionadas à destinação social.

E a venda de um imóvel HIS ou HMP?

A venda é permitida, mas também possui restrições.

Durante dez anos, contados da emissão do Habite-se ou da primeira comercialização, conforme o caso, a unidade deve ser destinada a uma família enquadrada na faixa correspondente.

Os limites de comercialização são atualizados periodicamente pelo município. A página oficial da Secretaria Municipal de Habitação informa atualmente os seguintes valores máximos:

• HIS 1, até R$ 276 mil;

• HIS 2, até R$ 383 mil;

• HMP, até R$ 537 mil.

Antes de utilizar esses valores em uma negociação, é indispensável confirmar a atualização vigente e a classificação específica da unidade.

Quais são os riscos para proprietários e imobiliárias?

O uso irregular pode resultar em processo administrativo, multas e cobrança dos valores correspondentes aos incentivos urbanísticos concedidos ao empreendimento.

A responsabilidade pode alcançar incorporadoras, administradoras, empresas responsáveis pela comercialização, imobiliárias, plataformas digitais, proprietários e locadores.

Segundo o balanço divulgado pela Prefeitura em agosto de 2026, 45 empresas já haviam sido autuadas por irregularidades relacionadas a 1.054 unidades, com multas que totalizavam R$ 44,1 milhões.

A fiscalização utiliza análise documental, cruzamento de dados, denúncias e monitoramento de anúncios publicados em plataformas e imobiliárias.

O que verificar antes de comprar um studio para investir?

O comprador não deve confiar apenas no material publicitário ou na informação de que o imóvel é ideal para renda.

Antes de assinar, verifique:

• matrícula atualizada e eventuais averbações;

• classificação individual da unidade;

• alvará de aprovação e Certificado de Conclusão;

• enquadramento como HIS 1, HIS 2 ou HMP;

• restrições previstas no contrato;

• convenção e regulamento do condomínio;

• possibilidade real de locação pretendida;

• faixa de renda exigida para comprador ou locatário;

• limite de venda e aluguel;

• existência de fiscalização ou processo administrativo.

Uma unidade compacta perto do metrô pode parecer perfeita para hospedagem, mas essa estratégia se torna inviável quando o imóvel possui destinação social incompatível com a curta temporada.

O que fazer se o anúncio foi removido?

O proprietário deve confirmar a classificação do imóvel na matrícula, no contrato de compra, na documentação do empreendimento e perante a Secretaria Municipal de Habitação.

Se houver erro no enquadramento, será necessário solicitar a correção ao órgão competente. Criar um novo anúncio sem resolver a situação pode ampliar a exposição do proprietário e produzir novas evidências de uso irregular.

Também é recomendável suspender novas reservas e buscar orientação jurídica antes de alterar contratos ou prometer hospedagens futuras.

Conclusão

A remoção dos anúncios mostra que as restrições dos imóveis HIS e HMP deixaram de ser apenas uma discussão jurídica e passaram a produzir consequências práticas no mercado.

Essas unidades não são investimentos imobiliários convencionais. Elas integram uma política habitacional vinculada ao Plano Diretor e possuem limites específicos de renda, preço, locação e utilização.

Para compradores, proprietários e corretores, a principal recomendação é objetiva: nunca anuncie, compre ou administre um imóvel para Airbnb sem confirmar previamente a classificação da unidade.

A análise documental protege o investimento, reduz riscos jurídicos e evita que uma promessa de rentabilidade se transforme em anúncio removido, contrato inviável e penalidade administrativa.