Sim. A existência de um contrato de locação não impede o proprietário de anunciar e vender o imóvel.

Entretanto, a negociação precisa seguir as regras da Lei do Inquilinato, especialmente em relação ao direito de preferência do locatário, às visitas dos interessados e à continuidade do contrato após a transferência da propriedade.

O proprietário não deve tratar o imóvel como se estivesse desocupado, esconder a existência da locação ou prometer ao comprador a entrega imediata das chaves sem verificar o contrato.

O que é o direito de preferência do inquilino?

Quando o proprietário decide vender o imóvel, o inquilino possui preferência para comprá lo em igualdade de condições com terceiros.

Isso significa que o locatário deve receber a mesma oportunidade concedida aos demais interessados, incluindo:

1. Preço de venda.
2. Forma de pagamento.
3. Valor da entrada.
4. Quantidade e vencimento das parcelas.
5. Existência de financiamento.
6. Comissões e outras despesas.
7. Eventuais ônus registrados sobre o imóvel.
8. Local e horário para consultar a documentação.

O proprietário não pode oferecer uma condição ao inquilino e concluir a venda para outra pessoa por valor menor ou com condições mais vantajosas sem realizar uma nova comunicação.

Como o inquilino deve ser comunicado?

A notificação pode ser judicial, extrajudicial ou realizada por outro meio que permita comprovar de forma inequívoca o recebimento.

Uma conversa informal ou uma mensagem sem confirmação poderá gerar dúvidas sobre o cumprimento da obrigação.

A comunicação deve apresentar todas as condições do negócio. Não basta informar apenas que o imóvel está à venda ou perguntar se o inquilino possui interesse.

Para aumentar a segurança, a notificação deve ser escrita, detalhada, datada e acompanhada de comprovação de recebimento.

Qual é o prazo para o inquilino responder?

O locatário possui 30 dias para aceitar integralmente a proposta.

O prazo começa a partir do recebimento da comunicação completa. Se o inquilino não responder dentro desse período ou apresentar uma contraproposta diferente, o proprietário poderá negociar com terceiros.

A preferência exige aceitação das mesmas condições oferecidas. O inquilino não pode modificar o preço, o prazo ou a forma de pagamento e exigir que o proprietário aceite.

Se o locatário concordar integralmente e o proprietário desistir posteriormente, poderão existir responsabilidades pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes, conforme o artigo 29 da Lei do Inquilinato.

O inquilino é obrigado a permitir visitas?

Sim, desde que as visitas sejam previamente combinadas.

A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros quando estiver sendo negociado.

Entretanto, o proprietário ou a imobiliária não pode entrar no imóvel sem autorização, aparecer sem aviso ou exigir disponibilidade em qualquer horário.

O ideal é estabelecer dias, períodos e regras para as visitas, preservando a privacidade do ocupante e permitindo a apresentação adequada do imóvel.

Uma gestão profissional ajuda a organizar esse processo sem transformar a venda em uma fonte permanente de conflito.

O que acontece se o proprietário não respeitar a preferência?

O locatário prejudicado poderá buscar indenização por perdas e danos, desde que consiga demonstrar a violação e os prejuízos sofridos.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a indenização poderá ser discutida mesmo quando o contrato de locação não estiver averbado na matrícula.

Em determinadas condições, o inquilino também poderá tentar haver o imóvel para si. Para isso, o artigo 33 exige:

1. Contrato de locação averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda.
2. Contrato assinado por duas testemunhas.
3. Depósito do preço e das despesas da transferência.
4. Pedido realizado no prazo de seis meses, contado do registro da venda.

A averbação possui importância especial quando o locatário pretende conferir eficácia perante terceiros ao seu direito.

A venda encerra automaticamente o contrato de locação?

Não.

A transferência da propriedade não faz o contrato desaparecer imediatamente. O comprador passa a ocupar a posição do antigo proprietário e poderá continuar recebendo os aluguéis e cumprindo as obrigações da locação.

Entretanto, o adquirente poderá denunciar o contrato e conceder 90 dias para a desocupação, salvo quando estiverem presentes, conjuntamente, estas condições:

1. Locação por prazo determinado.
2. Cláusula de vigência em caso de venda.
3. Contrato averbado na matrícula do imóvel.

A denúncia deverá ser exercida pelo comprador em até 90 dias contados do registro da aquisição. Se ele permanecer inerte durante esse período, presume se a concordância com a manutenção da locação.

O STJ também esclarece que, mesmo quando o novo proprietário possui o direito de encerrar a locação, a retomada do imóvel deve seguir o procedimento legal. A venda não autoriza retirada forçada, troca de fechaduras ou interrupção de serviços. STJ

O comprador pode manter o inquilino?

Sim.

Muitos investidores procuram justamente imóveis que já possuem locatários, pois isso pode reduzir o período de vacância e permitir o recebimento de renda desde o início.

Nesse caso, o contrato, a garantia locatícia, o histórico de pagamentos, a vistoria e os demais documentos precisam ser analisados antes da compra.

Também será necessário definir:

1. A data a partir da qual os aluguéis pertencerão ao comprador.
2. O tratamento do aluguel proporcional ao mês da venda.
3. A transferência da caução ou de outra garantia.
4. A comunicação formal ao inquilino.
5. Os dados para pagamento dos próximos aluguéis.
6. A responsabilidade por débitos anteriores.

Essas condições devem constar claramente no contrato de compra e venda.

Quais cuidados o proprietário deve tomar?

Antes de anunciar um imóvel ocupado:

1. Analise o contrato de locação.
2. Verifique o prazo de vigência.
3. Confirme se existe cláusula de vigência em caso de venda.
4. Consulte a matrícula atualizada.
5. Prepare a notificação de preferência.
6. Organize as visitas com antecedência.
7. Informe aos interessados que o imóvel está alugado.
8. Defina se a venda será destinada a investidores ou compradores que desejam ocupar o imóvel.
9. Registre todas as comunicações.
10. Inclua a situação da locação no contrato de compra e venda.

Conclusão

O imóvel alugado pode ser vendido, mas a negociação exige planejamento e transparência.

O inquilino deve receber a oportunidade de comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros e terá 30 dias para responder. O futuro do contrato dependerá da cláusula de vigência, da averbação na matrícula e da decisão do comprador.

Respeitar essas etapas protege o proprietário, o inquilino e o adquirente, além de evitar que uma venda promissora termine em prejuízo ou disputa judicial.

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