A averbação é o ato que atualiza a matrícula para registrar alterações relevantes ocorridas no imóvel.

Quando uma casa foi construída, ampliada ou reformada, mas a nova área não foi inserida na matrícula, existe uma divergência entre a realidade física e a descrição registral.

Imagine um terreno cuja matrícula informa apenas a existência do lote, embora atualmente exista nele uma casa de 200 metros quadrados. Também pode ocorrer de a matrícula registrar uma residência de 100 metros quadrados, enquanto o proprietário ampliou o imóvel para 180 metros quadrados.

Nos dois casos, parte ou toda a construção poderá estar sem averbação.

O imóvel pode ser vendido?

Em algumas situações, sim.

Uma negociação com recursos próprios pode ser formalizada, desde que o comprador seja claramente informado sobre a irregularidade e aceite os riscos envolvidos.

Entretanto, o título levado ao Cartório de Registro de Imóveis refletirá a descrição existente na matrícula. A construção não registrada não passa a ser considerada regular apenas porque houve pagamento, escritura ou transferência da propriedade.

Além disso, cartório, banco, comprador ou tabelionato poderão exigir documentos complementares conforme as características da operação.

Por isso, vender é diferente de vender com a documentação completamente regular.

O IPTU com a área correta resolve o problema?

Não.

O cadastro municipal utilizado para cobrança do IPTU e a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis possuem finalidades diferentes.

A Prefeitura pode cobrar o imposto considerando a área identificada no imóvel, mesmo que essa construção ainda não tenha sido averbada na matrícula.

Portanto, a área aparecer corretamente no IPTU não comprova, sozinha, que a edificação está licenciada ou registrada.

É necessário comparar:

1. A área construída fisicamente.
2. A área informada no cadastro municipal.
3. A área aprovada pela Prefeitura.
4. A área averbada na matrícula.

Quando os números são diferentes, a origem da divergência precisa ser investigada.

A falta de averbação impede o financiamento?

Pode impedir ou dificultar consideravelmente.

Os bancos realizam análise jurídica e avaliação de engenharia antes de aceitar o imóvel como garantia. Se a construção encontrada na vistoria não corresponder à matrícula e aos documentos municipais, a instituição poderá suspender a operação ou exigir regularização.

No caso de utilização do FGTS, o Manual da Moradia Própria da CAIXA informa que não é admitida a aquisição de imóvel concluído sem a edificação averbada na matrícula do terreno.

As políticas podem variar entre instituições e modalidades, mas o comprador não deve presumir que conseguirá financiar um imóvel irregular.

O ideal é submeter a documentação ao banco antes de pagar sinal ou assumir obrigações irreversíveis.

Quais são os riscos para o comprador?

Dificuldade para obter crédito

O comprador poderá não conseguir o financiamento necessário para concluir a aquisição.

Custos inesperados

A regularização pode envolver arquiteto ou engenheiro, levantamento da construção, projeto, taxas municipais, contribuições relacionadas à obra, certidões e emolumentos cartorários.

Necessidade de adequações

A construção poderá contrariar regras de recuo, ocupação do terreno, acessibilidade, ventilação, segurança ou uso permitido. Dependendo do caso, será necessário realizar adaptações e até remover parte da área construída.

Avaliação inferior ao preço

O banco poderá considerar somente a parte regular do imóvel ou aplicar restrições na avaliação, reduzindo o valor aceito como garantia.

Problemas em uma venda futura

Mesmo que a compra atual seja realizada com recursos próprios, a irregularidade continuará existindo e poderá afastar futuros compradores.

Divergências tributárias e sucessórias

A descrição incorreta poderá dificultar inventários, partilhas, doações, constituição de garantias e outros atos envolvendo o patrimônio.

Como regularizar uma construção?

O procedimento varia conforme o município, a idade da obra, os documentos disponíveis e as características da edificação.

Em São Paulo, o Certificado de Conclusão, conhecido anteriormente como Habite-se, atesta a conclusão de uma obra licenciada. Para edificações irregulares, poderá ser necessário verificar a possibilidade de emissão do Certificado de Regularização.

De forma geral, o processo poderá envolver:

1. Contratação de arquiteto ou engenheiro.
2. Levantamento da área efetivamente construída.
3. Análise das regras urbanísticas aplicáveis.
4. Regularização ou aprovação perante a Prefeitura.
5. Obtenção do Certificado de Conclusão ou documento equivalente.
6. Inscrição ou atualização da obra no Cadastro Nacional de Obras.
7. Aferição pelo Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, o Sero.
8. Emissão da certidão de regularidade fiscal da obra.
9. Apresentação dos documentos ao Cartório de Registro de Imóveis.
10. Averbação da construção na matrícula.

A Receita Federal informa que as obras passam por procedimentos de regularização para que possam ser inseridas na matrícula. As exigências concretas devem ser confirmadas com a Prefeitura, a Receita Federal e o cartório competente.

Construções antigas também precisam ser regularizadas?

Sim.

O fato de a obra existir há muitos anos não atualiza automaticamente a matrícula.

Em determinadas situações, as contribuições sociais relacionadas a uma construção antiga poderão estar alcançadas pela decadência. Entretanto, será necessário comprovar a idade da obra e concluir os procedimentos exigidos para emissão da certidão correspondente.

Contas antigas de energia, imagens aéreas, cadastro municipal, projetos, documentos fiscais e outros registros poderão ajudar na comprovação, conforme a análise aplicável.

O vendedor deve regularizar antes de anunciar?

Preferencialmente, sim.

Um imóvel regularizado tende a alcançar mais compradores, inclusive aqueles que dependem de financiamento ou FGTS. Também reduz o risco de a negociação ser interrompida depois da avaliação bancária.

Quando não for possível concluir a regularização antecipadamente, o anúncio e o contrato devem informar claramente:

1. Qual área está registrada.
2. Qual área existe fisicamente.
3. Quem assumirá a regularização.
4. Quais despesas serão suportadas por cada parte.
5. O que acontecerá se o financiamento for recusado.
6. Se existe prazo para apresentação dos documentos.

Ocultar a irregularidade pode provocar conflito, rescisão do contrato e pedido de indenização.

O que verificar antes de comprar?

Antes de entregar qualquer valor, solicite:

1. Matrícula atualizada.
2. Cadastro municipal e carnê do IPTU.
3. Planta aprovada pela Prefeitura.
4. Certificado de Conclusão ou documento equivalente.
5. Levantamento da área construída.
6. Informação sobre ampliações e reformas.
7. Análise de arquiteto ou engenheiro.
8. Estimativa dos custos de regularização.
9. Consulta prévia à instituição financeira.
10. Cláusula contratual específica sobre a irregularidade.

O preço mais baixo somente representa uma oportunidade quando os custos, os prazos e a viabilidade da regularização foram calculados.

Conclusão

Um imóvel com construção não averbada pode ser negociado em determinadas situações, especialmente quando o pagamento é realizado com recursos próprios. Isso não significa que a irregularidade desapareça com a venda.

A divergência pode dificultar financiamento, impedir a utilização do FGTS, reduzir a avaliação bancária e transferir ao comprador despesas que não foram consideradas inicialmente.

Antes de anunciar ou comprar, compare a área física, o cadastro municipal, o projeto aprovado e a matrícula.

Encontrou uma divergência na documentação do imóvel? Fale com a EvoluLar antes de assinar o contrato e conduza a negociação com mais segurança.