Contrato de gaveta é o nome popular dado ao acordo particular utilizado para negociar um imóvel sem formalizar imediatamente a transferência perante o Cartório de Registro de Imóveis ou, quando existe financiamento, sem a participação da instituição financeira.

Nessa operação, o comprador normalmente assume as parcelas, recebe a posse e passa a utilizar o imóvel. Entretanto, a matrícula permanece em nome do vendedor.

O problema está justamente nessa diferença entre ocupar, pagar e ser juridicamente reconhecido como proprietário.

O contrato transfere a propriedade?

Não.

De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária é transferida mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo considerado o proprietário perante terceiros, mesmo que o comprador tenha pagado o preço e recebido as chaves.

O contrato particular pode produzir direitos e obrigações entre os envolvidos, mas não substitui automaticamente o registro da transferência.

Quais são os principais riscos para o comprador?

1. O imóvel continua oficialmente em nome do vendedor

Como o vendedor permanece na matrícula, problemas ocorridos depois da negociação podem atingir o imóvel.

Dívidas, ações judiciais, penhoras, indisponibilidades e questões sucessórias podem dificultar ou até impedir a regularização.

2. O vendedor pode falecer

Se o proprietário registral falecer antes da transferência, o imóvel poderá ser incluído no inventário.

O comprador precisará apresentar o contrato e comprovar a negociação perante os herdeiros ou no processo sucessório. Se houver conflito, a solução poderá depender de ação judicial.

3. Pode ocorrer uma nova venda

Um vendedor de má fé poderá negociar o mesmo imóvel com outra pessoa.

Sem o registro da promessa de compra e venda ou da transferência, o comprador do contrato de gaveta terá maior dificuldade para proteger seus direitos contra terceiros.

4. O financiamento permanece ligado ao vendedor

Quando o imóvel está financiado, o contrato de gaveta não altera automaticamente o devedor perante o banco.

Mesmo que o comprador pague as parcelas, a dívida, o contrato e o histórico da operação continuam vinculados ao mutuário original.

Se houver atraso, o vendedor poderá sofrer restrições de crédito e o imóvel poderá passar pelo procedimento de execução da garantia.

5. O banco pode não aceitar a transferência posteriormente

A Lei nº 9.514 estabelece que a transmissão dos direitos sobre um imóvel alienado fiduciariamente depende da anuência expressa do credor.

Isso significa que o comprador não deve presumir que poderá transferir o financiamento quando desejar. O banco poderá exigir análise de crédito, comprovação de renda e atendimento às regras vigentes naquele momento.

6. Regularizar pode custar mais do que o esperado

A formalização posterior poderá envolver:

1. Quitação ou transferência do financiamento.
2. Impostos e despesas cartorárias.
3. Certidões atualizadas.
4. Reconhecimento de assinaturas e comprovação dos pagamentos.
5. Honorários jurídicos.
6. Ação de adjudicação compulsória, quando não houver colaboração do vendedor.

O preço aparentemente vantajoso pode desaparecer quando todos esses custos são calculados.

O contrato de gaveta não possui nenhum valor?

Essa também seria uma conclusão incorreta.

O contrato pode comprovar a relação existente entre as partes e fundamentar medidas judiciais. A Súmula nº 239 do STJ estabelece que a adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda.

Porém, isso não significa que qualquer documento garantirá automaticamente a propriedade. O comprador ainda poderá precisar comprovar pagamento, validade do negócio, identificação do imóvel e cumprimento das obrigações assumidas.

Ter a possibilidade de entrar com uma ação não oferece a mesma segurança de realizar a aquisição corretamente desde o início.

Como comprar um imóvel financiado com segurança?

A negociação deve ser formalizada com a participação da instituição financeira.

O comprador precisa passar pela análise de crédito e assumir oficialmente as obrigações, ou o financiamento deve ser quitado durante a operação.

Antes de qualquer pagamento, também é necessário verificar:

1. Matrícula atualizada do imóvel.
2. Saldo devedor do financiamento.
3. Restrições registradas.
4. Dívidas de condomínio e IPTU.
5. Documentos e certidões do vendedor.
6. Regras do banco para transferência ou quitação.
7. Forma segura de pagamento.

Pagamentos informais não devem ser realizados apenas com base em confiança, procuração ou promessa de regularização futura.

Conclusão

O contrato de gaveta pode parecer uma solução rápida para comprar um imóvel, especialmente quando o comprador ainda não consegue aprovação bancária.

Entretanto, ele não transfere sozinho a propriedade e pode expor as partes a riscos financeiros, sucessórios, registrais e judiciais.

O caminho mais seguro é analisar a matrícula, envolver o banco quando houver financiamento e formalizar a transferência corretamente.

Está avaliando a compra de um imóvel com documentação pendente ou financiamento ativo? Fale com a EvoluLar antes de assumir o compromisso e faça uma análise completa da negociação.