Ao contratar um financiamento imobiliário, não basta comparar apenas a taxa de juros ou o valor da primeira prestação. O sistema de amortização também influencia a evolução das parcelas, a velocidade de redução da dívida e o custo total da operação.

Entre as opções mais conhecidas estão o Sistema de Amortização Constante, chamado de SAC, e o Sistema Francês de Amortização, popularmente conhecido como Tabela Price.

Os dois permitem financiar um imóvel em longo prazo, mas funcionam de maneiras diferentes. Entender essa diferença pode evitar uma escolha baseada apenas na prestação inicial.

O que significa amortização?

Amortização é a parte da prestação utilizada para reduzir efetivamente o valor que você deve ao banco.

De forma simplificada, a prestação mensal costuma ser formada por:

1. Amortização do saldo devedor
2. Juros incidentes sobre a dívida
3. Seguros obrigatórios
4. Tarifas e outros encargos previstos no contrato
5. Eventual atualização pelo indexador contratado

À medida que o saldo devedor diminui, os juros calculados sobre ele também tendem a cair. A velocidade dessa redução depende do sistema de amortização escolhido.

Como funciona o sistema SAC?

No SAC, o valor destinado à amortização permanece constante durante o contrato. Como o saldo devedor é reduzido de maneira mais rápida, os juros diminuem progressivamente.

Por esse motivo, as primeiras prestações costumam ser maiores e vão ficando menores com o passar do tempo.

As principais características do SAC são:

1. Amortização constante
2. Prestação inicial mais elevada
3. Parcelas com tendência de redução
4. Diminuição mais rápida do saldo devedor
5. Menor pagamento total de juros quando comparado à Price nas mesmas condições

O SAC pode ser interessante para quem possui renda suficiente para suportar as prestações iniciais e deseja reduzir a dívida com maior velocidade.

Como funciona a Tabela Price?

Na Tabela Price, a prestação financeira é calculada para permanecer uniforme durante o prazo contratado, considerando as condições estabelecidas na operação.

No início, uma parcela maior do pagamento é destinada aos juros e uma parte menor reduz o saldo devedor. Com o passar do tempo, os juros diminuem e a amortização aumenta.

Suas principais características são:

1. Prestação financeira inicialmente menor
2. Maior previsibilidade da parcela base
3. Amortização mais lenta nos primeiros anos
4. Redução mais gradual do saldo devedor
5. Custo total de juros geralmente maior nas mesmas condições

É importante esclarecer que prestação uniforme não significa necessariamente boleto idêntico durante todo o financiamento. Seguros, encargos e indexadores podem provocar alterações no valor efetivamente pago.

Comparação entre SAC e Price

Essa comparação pressupõe o mesmo valor financiado, prazo, taxa de juros e indexador. Alterando qualquer uma dessas condições, o resultado também será diferente.

Qual sistema costuma ser mais vantajoso?

Do ponto de vista do custo financeiro, o SAC costuma ser mais vantajoso quando todas as demais condições são iguais. Isso acontece porque o saldo devedor diminui mais rapidamente, reduzindo a base sobre a qual os juros são calculados.

Entretanto, a melhor escolha precisa considerar a realidade do comprador.

A Tabela Price pode fazer sentido quando a prestação inicial do SAC ultrapassa a capacidade de pagamento ou impede o enquadramento da renda exigida pelo banco.

Já o SAC pode ser mais adequado para quem possui maior margem financeira no início e prefere pagar menos juros ao longo do contrato.

O que comparar antes de decidir?

Antes de escolher, solicite simulações completas nas duas modalidades e verifique:

1. Valor da primeira e da última prestação
2. Soma estimada de todas as parcelas
3. Taxa efetiva de juros
4. Custo Efetivo Total, conhecido como CET
5. Indexador utilizado no contrato
6. Valor dos seguros e encargos
7. Percentual máximo que poderá ser financiado
8. Regras para amortização antecipada
9. Evolução projetada do saldo devedor

O CET merece atenção especial porque reúne juros, seguros, tarifas, tributos e demais custos envolvidos. Uma proposta com taxa aparentemente menor pode acabar sendo mais cara quando todas as despesas são consideradas.

É possível amortizar o financiamento antecipadamente?

Sim. O comprador pode utilizar recursos próprios ou, quando atender às regras aplicáveis, o FGTS para reduzir o saldo devedor.

Normalmente, a amortização extraordinária pode ser utilizada para reduzir o prazo do contrato ou diminuir o valor das prestações.

Para quem deseja economizar juros, reduzir o prazo costuma produzir um efeito financeiro maior, pois elimina parcelas futuras e diminui o período de incidência dos encargos.

Conclusão

O SAC tende a ser a escolha mais econômica para quem consegue pagar uma prestação inicial maior e deseja reduzir o saldo devedor rapidamente. A Price pode oferecer uma entrada mensal mais acessível, mas normalmente amortiza menos nos primeiros anos e pode resultar em maior pagamento de juros.

Não existe uma resposta correta para todos os compradores. A decisão deve considerar renda, estabilidade financeira, valor da entrada, prazo, indexador, CET e planos para amortizações futuras.

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