Financiar um imóvel nunca foi um processo simples, e neste ano não é diferente. Com juros elevados e regras que mudaram recentemente, quem planeja comprar precisa entender não só quanto vai pagar de parcela, mas também como cada detalhe do financiamento impacta o custo total ao longo dos anos.

A boa notícia é que 2026 trouxe mudanças importantes que ampliaram o acesso ao crédito. A má notícia é que quem não se planejar pode acabar pagando muito mais do que deveria. Vamos por partes.

SFH e SFI: a primeira grande decisão

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o regime que rege a maior parte dos financiamentos imobiliários no Brasil. Dentro dele, os juros são limitados a 12% ao ano, o prazo pode chegar a 35 anos e o uso do FGTS é permitido. A grande novidade deste ano é que o teto do SFH foi atualizado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, o primeiro reajuste em sete anos.

Isso significa que imóveis de médio e alto padrão, que antes precisavam ser financiados pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário, com juros livres e mais caros), agora podem ser enquadrados no SFH, com taxas reguladas e acesso ao FGTS. Na prática, um imóvel de R$ 2 milhões, por exemplo, pode ter uma economia de milhares de reais ao longo do contrato se financiado pelo SFH em vez do SFI.

Para imóveis acima de R$ 2,25 milhões, a saída é o SFI, onde os juros são definidos livremente pelos bancos e costumam ser mais altos. A Caixa, por exemplo, retomou o financiamento de imóveis acima desse teto em março deste ano, ampliando as opções para o mercado de alto padrão.

Quanto você precisa de entrada

Uma das mudanças mais relevantes deste ano foi o retorno do financiamento de até 80% do valor do imóvel para imóveis usados. No período anterior, a regra era de 70%, o que exigia uma entrada de 30%, valor difícil de juntar para muitas famílias.

Com a nova regra, para um imóvel de R$ 500 mil, a entrada caiu de R$ 150 mil para R$ 100 mil. Essa redução de R$ 50 mil pode ser o empurrão que faltava para quem estava perto de conseguir o financiamento, mas não conseguia fechar a conta da entrada.

Para imóveis novos, especialmente no programa Minha Casa, Minha Vida, as condições podem ser ainda mais vantajosas, com entrada reduzida e subsídios para famílias de baixa renda.

As taxas de juros de cada banco

Com a Selic em 14,25% ao ano, as taxas do crédito imobiliário estão pressionadas, mas o SFH mantém juros regulados que ainda são atrativos para quem compara com outras modalidades de crédito. Veja o panorama atualizado:

Caixa Econômica Federal:

• SBPE: 10,99% a 11,99% ao ano + TR
• SFH (referência): 11,19% ao ano + TR
• Pró-Cotista (com FGTS): 8,66% ao ano + TR
• Minha Casa, Minha Vida: taxas reduzidas por faixa de renda

BRB: 11,36% ao ano + TR (segundo menor entre os bancos)

Itaú: a partir de 11,60% ao ano + TR (mais competitivo entre os privados)

Santander: 11,69% ao ano + TR

Bradesco: 11,70% ao ano + TR

Inter: 12,30% ao ano + TR

Atenção: as taxas divulgadas são as mínimas de cada banco. O valor final que cada comprador vai pagar depende de fatores como renda, valor de entrada, relacionamento com o banco, score de crédito e valor do imóvel. Vale a pena simular em pelo menos três instituições antes de fechar.

SAC ou Price: qual escolher?

Esta é a segunda decisão mais importante depois de escolher o banco. Os dois sistemas de amortização calculam as parcelas de forma diferente e o impacto no bolso ao longo do tempo é enorme.

Na Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas começam mais altas e vão diminuindo com o tempo. Isso acontece porque a amortização do saldo devedor é fixa mês a mês, e os juros incidem sobre um saldo que só diminui. O valor total de juros pagos ao final do contrato é menor.

Na Tabela Price, as parcelas são fixas do início ao fim. No começo, a maior parte da parcela é composta por juros e muito pouco vai para a amortização da dívida. Com o passar do tempo, essa relação se inverte. O valor total de juros pagos é maior que no SAC.

Um exemplo prático para um financiamento de R$ 300 mil em 360 meses com taxa de 11,19% ao ano:

No SAC, a primeira parcela gira em torno de R$ 1.900, a parcela do meio do contrato cai para aproximadamente R$ 1.366 e a última fica perto de R$ 839. A renda mínima exigida é maior no início por conta do valor mais alto das primeiras prestações.

Na Price, a parcela fica fixa em cerca de R$ 1.650 durante todo o contrato. A renda mínima exigida é menor, mas o total de juros pagos ao final é significativamente maior.

Qual escolher? Depende. Se você tem capacidade de pagar uma parcela mais alta no início e quer pagar menos juros no total, o SAC é a melhor opção. Se a prioridade é previsibilidade e você prefere saber exatamente quanto vai pagar todos os meses, a Price pode fazer mais sentido, desde que você esteja disposto a pagar mais juros no longo prazo.

Importante: alguns bancos podem recusar o SAC se a renda do comprador não for suficiente para suportar as primeiras parcelas, que são as mais altas.

Os custos que vão além do imóvel

Muita gente calcula apenas a entrada e a parcela, mas esquece dos custos extras que podem somar dezenas de milhares de reais. O principal deles é o ITBI.

Em São Paulo, a alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre o valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 500 mil, são R$ 15 mil de imposto. Porém, para financiamentos dentro do SFH, a parcela financiada (até o limite do teto) é tributada a 0,5%, o que reduz significativamente o valor. É fundamental calcular o ITBI com antecedência para não ser pego de surpresa.

Além do ITBI, existem os custos de registro do imóvel em cartório, avaliação do banco, taxa de abertura de crédito e seguros obrigatórios (MIP para morte e invalidez, e DFI para danos físicos ao imóvel). Esses custos podem somar de 3% a 5% do valor do imóvel, dependendo do banco e do estado.

Usar o FGTS ou não?

O FGTS é uma das ferramentas mais poderosas para quem vai financiar. Dentro do SFH, é possível usar o saldo do FGTS para dar entrada, amortizar o saldo devedor ou pagar parcelas em atraso.

No Pró-Cotista da Caixa, que utiliza o FGTS como referência, as taxas são as mais baixas do mercado: a partir de 8,66% ao ano. Para quem tem saldo significativo no fundo, essa é a linha mais vantajosa disponível.

As regras para uso do FGTS no financiamento exigem pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS (contínuos ou não), não ser proprietário de outro imóvel no município e não ter financiamento ativo no SFH.

O passo a passo para financiar

1. Organize suas finanças. Antes de qualquer coisa, saiba exatamente quanto você pode comprometer da renda mensal. Os bancos aceitam até 30% de comprometimento, mas o ideal é não apertar tanto. Uma simulação realista considera não só a parcela, mas também condomínio, IPTU, seguro e uma reserva para imprevistos.

2. Junte a entrada. Com a regra de 80% de financiamento, a entrada mínima é de 20% do valor do imóvel. Para imóveis de R$ 400 mil, são R$ 80 mil. Quanto maior a entrada, menores as parcelas e melhores as condições de negociação com o banco.

3. Consulte seu CPF e score de crédito. Pendências no nome ou score baixo podem inviabilizar o financiamento ou piorar as taxas oferecidas. Vale a pena regularizar a situação antes de iniciar o processo.

4. Simule em pelo menos três bancos. Cada instituição tem critérios diferentes de avaliação de risco, e as taxas podem variar bastante. A Caixa costuma ter as melhores condições para SFH e FGTS, mas os bancos privados podem ser competitivos em cenários específicos.

5. Escolha entre SAC e Price com base na sua realidade. Se você tem estabilidade de renda e prefere planejamento de longo prazo, o SAC é mais econômico. Se a renda é variável ou você prefere parcelas fixas, a Price pode ser a escolha certa.

6. Separe os custos da documentação. ITBI, registro, avaliação e taxas bancárias precisam estar no orçamento. Uma planilha com todos esses valores evita surpresas na reta final.

7. Apresente a documentação completa. Os bancos exigem documentos pessoais, comprovantes de renda, certidões de ônus reais e documentação do imóvel. Ter tudo organizado acelera a aprovação.

O que esperar do mercado nos próximos meses

A ABECIP projeta que as taxas de financiamento imobiliário devem permanecer próximas ao teto de 12% ao ano enquanto a Selic não cair. Por outro lado, a liberação de R$ 36,9 bilhões em depósitos compulsórios pelo Banco Central injetou liquidez no sistema, e a Caixa já retomou linhas que estavam suspensas.

Para quem pode esperar, a expectativa é de que o novo modelo de crédito imobiliário, que começa a ser testado neste ano, possa trazer juros mais baixos a partir de 2027. Mas esperar também tem custo: o preço dos imóveis continua subindo acima da inflação em São Paulo, e cada ano de espera pode significar um imóvel mais caro.

Conclusão

Financiar um imóvel em 2026 é perfeitamente possível, desde que o comprador entre no processo com informação de qualidade e planejamento financeiro sólido. O teto do SFH mais alto, o retorno do financiamento de 80% e as linhas com FGTS abaixo de 9% ao ano criaram condições que não existiam há alguns anos.

O erro mais comum é olhar apenas para o valor da parcela e esquecer dos custos totais: ITBI, cartório, seguros e, principalmente, a diferença entre SAC e Price ao longo de 30 anos. Cada ponto percentual na taxa de juros e cada mês a mais no prazo têm um impacto real no custo final do imóvel.

Na EvoluLar, acompanhamos de perto as condições de financiamento em São Paulo e sabemos que o momento certo de comprar não é quando os juros estão mais baixos, mas quando você está preparado financeiramente e encontrou o imóvel certo pelo preço certo. Com planejamento e as informações certas, o financiamento deixa de ser um bicho de sete cabeças e vira a ferramenta que sempre foi: o caminho mais acessível para a casa própria.